A CONCORDÂNCIA DO FIADOR COM A RENOVAÇÃO JUDICIAL DO CONTRATO DE LOCAÇÃO GERA RESPONSABILIDADE PELAS DIFERENÇAS DE ALUGUEL APURADAS

Escrito por Daniel França Melo

Um dos requisitos legais para o ajuizamento de Ação Renovatória pelo locatário é a comprovação de que o fiador do contrato aceita os encargos da fiança durante a nova vigência contratual. Essa questão é de extrema importância para o locador e para a própria relação contratual em si, pois é a fiança que garante a eventual inadimplência do locatário, garantia que se estende até a efetiva devolução do imóvel, nos termos da Lei de Locações.

Todavia, a Ação Renovatória é ajuizada apenas pelo locatário, não figurando o fiador como parte da ação. E é exatamente por esta razão que a legislação exige que o fiador preste anuência expressa em relação ao pedido renovatório, se comprometendo a continuar garantindo a adimplência locatícia pelo novo prazo.

Diante deste cenário, surge o seguinte questionamento: na hipótese de majoração do valor locatício, considerando que o fiador não é parte na Ação Renovatória, ele pode ser cobrado pelas diferenças de aluguel nos próprios autos ou é necessária a propositura de ação autônoma?

A resposta a esta pergunta está cada vez mais consolidada pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, no sentido de que o fiador pode ser cobrado nos próprios autos, na fase de cumprimento de sentença.

Recentemente, a Terceira Turma do STJ, ao julgar o Recurso Especial nº 1.911.617, decidiu que o fiador, mesmo sem ser parte da Ação Renovatória, pode ser incluído no polo passivo do cumprimento de sentença para responder pelas obrigações fixadas judicialmente, inclusive pelas diferenças entre o aluguel praticado e o aluguel fixado pelo juiz, obviamente no caso de majoração. Contudo, importante ressalvar que essa situação tem como condição a declaração expressa do fiador anuindo com a prorrogação do contrato, documento obrigatório para o deferimento da renovação judicial.

No caso analisado pelo STJ, as fiadoras questionaram a decisão que as manteve no polo passivo do cumprimento de sentença para pagamento das diferenças de aluguel, após a fixação do valor da locação em patamar mais alto do que o proposto pelo locatário na Ação Renovatória, sob a alegação de que a obrigação de fiança gerada pela declaração oferecida seria limitada ao valor sugerido na petição inicial pelo locatário, ou seja, que não poderiam ser obrigadas a arcar com um aluguel mais alto.

No entanto, a Relatora, Ministra Nancy Andrighi, destacou que a declaração de fiança exigida pela Lei do Inquilinato se dá no sentido de que “o encargo que o fiador assume não é o valor objeto da pretensão inicial, mas, sim, o novo aluguel que será arbitrado judicialmente“, fazendo menção a diversos outros precedentes do Superior Tribunal de Justiça.

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