MECANISMOS DA LEI DO SUPERENDIVIDAMENTO NÃO SE APLICAM AOS CONTRATOS DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO

Escrito por João Víctor Martins

Foi promulgada, em 1º de julho deste ano, a Lei 14.181/2021, que altera o Código de Defesa do Consumidor e o Estatuto do Idoso, com o objetivo de aperfeiçoar a disciplina do crédito ao consumidor e de regulamentar a prevenção e o tratamento do superendividamento.

O intuito do Congresso Nacional ao promulgar a referida lei resume-se a atribuir maior proteção aos consumidores, sobretudo aos mais vulneráveis – inclusive os idosos –, evitando as situações de endividamento por meio de créditos extremamente acessíveis que se tornam impagáveis com o decurso do tempo.

Para tanto, a Lei 14.181/2021 cria mecanismos para evitar o superendividamento, que conceitua como “a impossibilidade manifesta de o consumidor pessoa natural, de boa-fé, pagar a totalidade de suas dívidas de consumo, exigíveis e vincendas, sem comprometer seu mínimo existencial”.

A lei também institui meios de conciliação, que visam a minorar os prejuízos decorrentes do superendividamento já consolidado. É o caso da possibilidade de instauração, a pedido do consumidor, de “processo de repactuação de dívidas, com vistas à realização de audiência conciliatória (…), na qual o consumidor apresentará proposta de plano de pagamento com prazo máximo de 5 (cinco) anos, preservados o mínimo existencial, nos termos da regulamentação, e as garantias e as formas de pagamento originalmente pactuadas”, conforme previsto na nova redação do artigo 104-A do CDC atribuída pela Lei do Superendividamento.

Ocorre, contudo, que o parágrafo primeiro do supracitado artigo 104-A do CDC – também com redação atribuída pela Lei 14.181/2021 – afastou a possibilidade de instauração do processo de repactuação de dívidas no caso de contratos de financiamento imobiliário. Observe-se: “excluem-se do processo de repactuação as dívidas, ainda que decorrentes de relações de consumo, oriundas de contratos celebrados dolosamente sem o propósito de realizar pagamento, bem como as dívidas provenientes de contratos de crédito com garantia real, de financiamentos imobiliários e de crédito rural”.

A legislação corrobora o entendimento legislativo – externado, por exemplo, na Lei 9.514/1997 e na Lei do Distrato (Lei 13.786/2018) – segundo o qual os contratos de financiamento imobiliário são merecedores de regulamentação específica, razão pela qual não se submetem à disciplina geral do Código de Defesa do Consumidor quando houver previsão legislativa expressa em sentido contrário.

Tendo em vista o caráter recente da legislação, ainda não há julgados das cortes superiores que indiquem o entendimento jurisprudencial que será consolidado a respeito deste tema.

De todo modo, a decisão a ser proferida pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento dos Recursos Especiais 1.891.498 e 1.894.504 – a respeito da possibilidade de aplicação do artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor nas hipóteses em que há rescisão do contrato de compra e venda de imóvel garantido por alienação fiduciária – pode dar indícios da interpretação que o STJ terá sobre a aplicabilidade da Lei do Superendividamento aos contratos de financiamento imobiliário.

A Equipe Cível do PLC Advogados coloca-se à disposição para quaisquer esclarecimentos e providências que se fizerem necessários.