PRAZO PREVISTO NA LEI 8245/91 PARA O LOCATÁRIO EXIGIR PRESTAÇÃO DE CONTAS DO SHOPPING CENTER É ALVO DE DISCUSSÃO JUDICIAL

Escrito por Ana Tereza Costa Rocha

Em decisão proferida pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), em 27 de setembro de 2022, no julgamento do Recurso Especial nº 2.003.209[1], foi proferido o entendimento de que o prazo estabelecido no § 2º do artigo 54 da Lei do Inquilinato não possui natureza decadencial, mas se trata de periodicidade mínima, para que o locatário exija a comprovação das contas dos gastos previstos em orçamento do shopping center e no contrato de locação.

Inicialmente, cumpre esclarecer que, o prazo decadencial é o período conferido pela lei ou pela convenção entre as partes, para que o titular de um direito o exerça ou exija. Assim, a prática habitual nas relações locatícias de shoppings centers tem sido submeter o direito do locatário, de exigir do locador a prestação de contas pelas rubricas cobradas em razão do contrato de locação, ao prazo decadencial de 60 (sessenta) dias, por força da aplicação do dispositivo supracitado, segundo o qual:

“§ 2º As despesas cobradas do locatário devem ser previstas em orçamento, salvo casos de urgência ou força maior, devidamente demonstradas, podendo o locatário, a cada sessenta dias, por si ou entidade de classe exigir a comprovação das mesmas.”

O reconhecimento da natureza decadencial do prazo em questão tem sido fundamental na garantia da segurança jurídica nas relações locatícias de shoppings centers, impedindo que as administrações dos empreendimentos estejam submetidas à obrigações irrazoáveis e desproporcionais.

Ocorre que, o entendimento da Terceira Turma do STJ veio em sentido oposto, a saber:

“É indiscutível, portanto, que o prazo de 60 (sessenta) dias previsto no art. 54, § 2º, da Lei 8.245/91 não é decadencial, isto é, não impõe a perda de direito ao locatário pelo não exercício de tal faculdade neste mencionado prazo, razão pela qual não vingam as razões da recorrente neste sentido.”

É inegável que a decisão proferida pela Terceira Turma do STJ amplia as possibilidades de questionamento por parte dos locatários acerca da natureza decadencial ou não do prazo previsto no art. 54, § 2º, da Lei 8.245/91. Porém, tal posicionamento jurisprudencial é questionável, pois é contrário à realidade que cerca as relações locatícias de Shoppings Centers e não condiz com a natureza dessas relações, as quais são marcadas pela autonomia entre as partes, devendo prevalecer as condições livremente pactuadas, como bem assevera o caput do artigo 54 da Lei de Locações.

Nesse sentido, ressalta-se que a decisão em questão foi proferida em sede de julgamento de Recurso Especial isolado, não possuindo os efeitos de recurso repetitivo conforme disposto nos artigos 1036 a 1041 do Código de Processo Civil, não resultando, assim, em pacificação do entendimento jurisprudencial.

Dessa forma, apesar da decisão proferida pela Terceira Turma do STJ reconhecendo a natureza não decadencial do prazo de 60 (sessenta) dias para o locatário exigir a demonstração das contas, a questão ainda é passível de discussão e alteração.

A Equipe de Contratos do PLC Advogados coloca-se à disposição para esclarecimentos e providências que se fizerem necessários relativos ao tema tratado neste informativo.

Bibliografia:

– ACÓRDÃO PROFERIDO NO RECURSO ESPECIAL Nº 2.003.209 – PR (2021/0366456-8);

– Prazo de 60 dias para locatário de loja em shopping exigir prestação de contas não é decadencial. Disponível em: https://www.stj.jus.br/sites/portalp/Paginas/Comunicacao/Noticias/2022/17112022-Prazo-de-60-dias-para-locatario-de-loja-em-shopping-exigir-prestacao-de-contas-nao-e-decadencial.aspx. Acesso em 15 de fevereiro de 2023.

[1] ACÓRDÃO PROFERIDO NO RECURSO ESPECIAL Nº 2.003.209 – PR (2021/0366456-8): EMENTA: DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE EXIGIR CONTAS. CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. SHOPPING CENTER. ART. 54, § 2º, DA LEI 8.245/91. PRAZO DE 60 (SESSENTA) DIAS. FACULDADE DO LOCATÁRIO DE EXIGIR AS CONTAS. INTERVALO MÍNIMO DE TEMPO. PRAZO QUE NÃO TEM NATUREZA DECADENCIAL. 1. Ação de exigir contas, por meio da qual a locatária objetiva conferir lançamentos realizados em boletos de cobrança, decorrentes de contrato de locação comercial (shopping center). 2. Ação ajuizada em 29/01/2018. Recurso especial concluso ao gabinete em 22/04/2022. Julgamento: CPC/2015. 3. O propósito recursal consiste em definir se o prazo de 60 (sessenta) dias previsto no art. 54, § 2º, da Lei 8.245/91 refere-se a prazo decadencial que detém o locatário para exigir a prestação de contas sobre os valores dele cobrados por força de contrato de locação de loja em shopping center. 4. As despesas cobradas do locatário devem ser previstas em orçamento, salvo casos de urgência ou força maior, devidamente demonstradas, podendo o locatário, a cada sessenta dias, por si ou entidade de classe, exigir a comprovação das mesmas. 5. O art. 54, §2º, da lei 8.245/61 não estabelece prazo decadencial de 60 dias para que se formule pedido de prestação de contas no seio de contrato de locação em shopping center, mas sim estatui uma periodicidade mínima para essa prestação. 6. Recurso especial conhecido e não provido.