EXCEÇÕES À APLICAÇÃO DA LEI 14.216/2021 – POSSÍVEL INAPLICABILIDADE DAS SUSPENSÕES DAS LIMINARES EM DETERMINADAS AÇÕES DE DESPEJO

Escrito por Amanda Fragoso

Desde o início da Pandemia do Covid-19 tem-se se adotado diversas iniciativas legislativas no país no intuito de minimizar os impactos por ela causados em todos os âmbitos: econômico, social e afins. No âmbito imobiliário não foi diferente. A exemplo disso, em junho de 2020, promulgou-se a Lei 14.010/2020 que, em suma, dispõe sobre o Regime Jurídico Emergencial e Transitório das relações jurídicas de Direito Privado (RJET). A legislação, dentre outras medidas, suspendia a concessão das liminares para desocupação de imóvel urbano nas ações de despejo, a que se refere o art. 59, § 1º, incisos I, II, V, VII, VIII e IX, da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, até 30 de outubro de 2020.

Um dos problemas que as suspensões das liminares de despejo causaram foi a sua aplicação de forma generalizada, sem levar em consideração as peculiaridades dos casos, como, por exemplo, devedores contumazes, rescisão por descumprimento contratual ou, ainda, rescisão por denúncia vazia, que consiste em direito potestativo do locador.

Considerando a relevância do debate e a necessidade de analise pormenorizada, em 17 de outubro de 2021 foi publicada a Lei nº 14.216, que estabelece medidas excepcionais em razão da Emergência em Saúde Pública de Importância Nacional (Espin) decorrente da infecção humana pelo coronavírus SARS-CoV-2, para suspender o cumprimento de medida judicial, extrajudicial ou administrativa que resulte em desocupação ou remoção forçada coletiva em imóvel privado ou público, exclusivamente urbano, e a concessão de liminar em ação de despejo de que trata a Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, até 31 de dezembro de 2021.

Em que pese a função social da medida, a suspensão do despejo dependerá da demonstração por parte do locatário da ocorrência de alteração da situação econômico-financeira decorrente de medida de enfrentamento da pandemia, que resulte em incapacidade de pagamento do aluguel e dos demais encargos sem prejuízo da subsistência familiar. Além disso, a condição somente se aplica aos contratos cujo valor mensal de aluguel seja de até R$ 600 para imóveis residenciais e de até R$ 1,2 mil para imóveis não residenciais, conforme expressamente previsto no art. 4º da lei.

Este mesmo entendimento já vem sendo aplicado pelos Tribunais, que mantiveram o deferimento da liminar ou concederam a medida quando do indeferimento em primeira instância, por entender que não se enquadravam para a suspensão do despejo, como ocorreu no julgamento do Agravo de Instrumento nº 2258776-43.2021.8.26.0000, pela 25ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo.

O Tribunal de Justiça da Bahia, ao julgar o Agravo de Instrumento 8037756-57.2021.8.05.0000 bem pontuou que a demanda originária não se pauta na alegação de que a Agravante está inadimplente, mas apenas e tão somente na faculdade conferida ao proprietário de um imóvel de reavê-lo após o término do prazo de locação (Despejo por Denúncia Vazia) e que, ademais, o locatário não demonstrou o implemento da condição prevista na Lei n. 14.216/2021. O entendimento Terceira Câmara de Direito Civil do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, caminha no mesmo sentido, vide acórdão proferido no AI 5030705-18.2021.8.24.0000.

Recentemente o STF estendeu o prazo da medida que suspende as liminares, mantendo os efeitos da Lei nº 14.216/2021 até março de 2022.

A Equipe do Contencioso Cível do PLC Advogados coloca-se à disposição para quaisquer esclarecimentos e providências que se fizerem necessários.