OS LIMITES DA APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR NAS LOCAÇÕES COM INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA

Escrito por Graziella Araujo de Morais 

É comum associar contratos em que as partes aderem a um modelo predefinido ao Código de Defesa do Consumidor (CDC), partindo da ideia de que o contratante é automaticamente considerado parte hipossuficiente da relação. No entanto, essa equivalência nem sempre se sustenta juridicamente, nem mesmo quando falamos em locações intermediadas por empresas. 

Em regra, contratos de locação firmados com a intermediação de empresas, especialmente em plataformas que conectam locadores e locatários, são estruturados como contratos com modelos pré-estabelecidos, visando resguardar a segurança das partes envolvidas.  

Mesmo se tratando de contratos pré-estabelecidos, isso não significa, por si só, que haverá uma relação de consumo fundada em contrato de adesão, até porque nada impede que estes contratos sejam negociados. 

O Tribunal de Justiça de São Paulo tem reafirmado, em suas decisões, que a simples adesão a um contrato não caracteriza, por si só, a aplicação do CDC. Para que haja relação de consumo, é imprescindível a presença das figuras do consumidor e do fornecedor, nos termos dos artigos 2º e 3º do referido diploma legal. 

Exemplo recente dessa orientação é o julgamento proferido pela Desembargadora Mary Grun, da 25ª Câmara de Direito Privado, nos autos do processo nº 1027967-57.2024.8.26.0100. Na decisão, o colegiado entendeu que não se aplica o CDC ao caso, uma vez que a relação jurídica tratava exclusivamente de contrato de locação residencial, regida por legislação específica. 

No caso de locações intermediadas, se a empresa que faz a intermediação atua apenas como facilitadora entre as partes, sem prestar diretamente o serviço ou fornecer o bem, não há, em regra, relação de consumo, ainda que o contrato seja aderido pelas partes. Nessa hipótese, a relação se submete ao regime jurídico previsto na Lei de Locações (Lei nº 8.245/91), e não ao CDC. 

Essa diferenciação é fundamental. Partes que assumem obrigações em contratos dessa natureza devem estar cientes de que a proteção conferida pelo CDC não é, em regra, aplicável.  

Portanto, atenção: contrato de adesão não é sinônimo de relação de consumo. A forma contratual é relevante, mas a natureza jurídica da relação e o papel de cada parte são determinantes para definir o regime aplicável.  

A Equipe do Contencioso Cível do PLC Advogados coloca-se à disposição para quaisquer esclarecimentos e providências que se fizerem necessários.