A QUARTA TURMA DO STJ CONSIDERA IMPENHORÁVEL BEM DE FAMÍLIA OFERECIDO COMO CAUÇÃO EM CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL

Escrito por Bianca Ferreira Lourenço do Valle

O artigo 37 da Lei de Locações prevê, taxativamente, as modalidades de garantia que podem ser exigidas pelo Locador em um Contrato de Locação, sendo que as mais utilizadas são a Fiança e a Caução.

É importante consignar que a garantia na modalidade de caução consiste no oferecimento de um bem para assegurar o cumprimento das obrigações locatícias e poderá ser oferecida em dinheiro (limitada a três vezes o valor do aluguel), bem como por meio de bens móveis ou imóveis. Já a modalidade da fiança consiste em uma garantia pessoal, de caráter acessório e subsidiário, por meio da qual o fiador responde pessoalmente pelas obrigações pecuniárias do contrato de locação com o seu próprio patrimônio.

Recentemente o Supremo Tribunal Federal no julgamento virtual do RE 1.307.334, sendo este escolhido como paradigma de repercussão geral sobre o Tema 1.127, fixou a entendimento de que “É constitucional a penhora de bem de família pertencente ao fiador de contrato de locação, seja comercial, seja residencial”.

Referida decisão está em consonância com a legislação pátria, especificamente, a Lei 8.009/90 que prevê que o bem de família do fiador de contrato de locação é uma exceção à regra da impenhorabilidade do bem de família.

Entretanto, o Superior Tribunal de Justiça por meio do julgamento do REsp 1.789.505 pela Quarta Turma, fixou o entendimento de que “É impenhorável bem de família oferecido como caução em contrato de locação comercial”, o que em uma primeira análise pode parecer conflitante com julgado do STF, mas não é.

Nota-se que o Min. Relator Marco Buzzi entendeu que o bem oferecido em caução não aderiu aos efeitos legais atribuídos à fiança locatícia previsto na Lei 8.009/90, ou seja, não é uma exceção à regra da impenhorabilidade, eis que a legislação em referência possui rol restritivo para hipóteses passiveis de penhora, bem como que a caução nos termos do artigo 37 da Lei 8.245/91 (“Lei de Locações”) configura garantia distinta da fiança.

Registra o Relator que caso o legislador infraconstitucional desejasse afastar a regra de impenhorabilidade do imóvel residencial oferecido em caução o teria feito, razão pela qual impõe-se a interpretação restritiva as exceções trazidas nas Lei de Locações e 8.009/90, mantendo-se a regra da impenhorabilidade na hipótese da garantia oferecida na modalidade de caução.

Portanto, os entendimentos proferidos pelas Cortes Superiores possuem institutos distintos, uma vez que o julgamento do STF faz referência a hipótese do bem de família do fiador cuja permissão legal para penhora do imóvel está expressa no inciso VII do artigo 3º da Lei 8.009/90, ao passo que o julgamento do STJ aponta o bem de família dado como caução no contrato de locação, não havendo que se falar em conflito entre os arestos.

A Equipe de Contencioso Cível do PLC Advogados coloca-se à disposição para quaisquer esclarecimentos e providências que se fizerem necessários.