A REVALIDAÇÃO DO ALVARÁ DE CONSTRUÇÃO EM SITUAÇÕES DE ALTERAÇÃO DA LEGISLAÇÃO URBANÍSTICA

Escrito por Josiane Lívia Moreira Fernandes

O alvará de construção é o documento hábil a autorizar a execução de obras no município. Cada localidade tem competência para legislar sobre o assunto, sendo a questão tratada, ordinariamente, no bojo dos códigos de obras e edificações. Em Belo Horizonte e São Paulo, por exemplo, a temática é detalhada, respectivamente, na Lei nº 9.725/09 (“Código de Edificações de Belo Horizonte”) e na Lei nº 16.642/17 (“Código de Obras e Edificações de São Paulo”).

Obtido o alvará de construção, porém, remanescerão nuances de relevo que, caso não sejam observadas, poderão refletir negativamente na própria continuidade do empreendimento. Merecem destaque as condições de validade e revalidação do documento autorizativo.

No município de Belo Horizonte, o alvará de construção possui prazo de 04 (quatro) anos, podendo ser revalidado por igual período, conforme determina o artigo 19, do Código de Edificações de Belo Horizonte.

Em São Paulo, por sua vez, foram criados dois atos autorizativos, o Alvará de Aprovação, documento que perde a eficácia em 02 (dois) anos e o subsequente Alvará de Execução, cuja validade e renovação estão condicionadas a variáveis específicas, o que inclui a quantidade de blocos que se objetiva edificar.

Ambos os municípios seguem regra que vem se repetindo em praticamente todos os novos códigos de obras e edificações e que diz respeito a inserção no texto das normas de requisitos que dificultam    a renovação do alvará de construção na superveniência de nova legislação urbanística.

Assim, conforme delineado no art. 19, inciso II e parágrafos 3º e 3º-A, do Código de Edificações de Belo Horizonte, bem como no art. 19, do Código de Obras e Edificações de São Paulo, a revalidação do alvará deverá observar a legislação em vigor ao momento do deferimento do pedido de renovação.

Caso a mudança do Plano Diretor Municipal ocorra em momento coincidente ao pedido de renovação do alvará de construção, poderão emergir drásticos impactos aos empreendimentos. Isso, porque comumente vem acontecendo acentuadas alterações de parâmetros urbanísticos nas normas supervenientes, sendo estas, via de regra, mais restritivas.

Portanto, o pedido de revalidação de alvará em momento contemporâneo à mudança de normas urbanísticas poderá se desdobrar na convalidação do documento apenas para a conclusão da parte correspondente à estrutura já executada e, até mesmo, acarretar a necessidade de aprovação de um novo projeto do empreendimento para eventuais estruturas ainda não realizadas. Neste último caso, deverão ser atendidas as determinações da legislação mais recente.

Observado que a regra é a sequência de publicações de normas mais restritivas, todo o projeto poderá ser comprometido, ou extremamente impacto financeiramente, haja vista a figura da revalidação onerosa existente no município de Belo Horizonte (§3º-A, inciso II, do Código de Edificações de Belo Horizonte).

Naturalmente, na eventualidade de nulidades no processo administrativo de revalidação do alvará de construção ou claros atrasos na análise por parte da Administração Pública, poderá o empreendedor questionar, inclusive judicialmente, a obrigatoriedade de necessidade de aprovação de novos projetos. Porém, tais exames dependerão da verificação do caso concreto e sutilezas do procedimento administrativo de origem.

Equipe de Direito Ambiental, Urbanístico e Público do PLC Advogados coloca-se à disposição para quaisquer esclarecimentos e providências que se fizerem necessários.