A VALIDADE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS: POSSIBILIDADE DE TRANSFERÊNCIA DE TAXAS AO COMPRADOR

Escrito por Pâmela Oliveira dos Reis

O Superior Tribunal de Justiça (“STJ”), em julgamento de Recurso Especial realizado em dezembro de 2024, decidiu pela validade de cláusulas em contratos que transferem ao comprador os custos relacionados às instalações e conexões de serviços públicos essenciais, como água e energia elétrica. No entanto, a relatora, Ministra Nancy Andrighi, da 3ª Turma, destacou que a legitimidade dessa transferência está condicionada a uma redação contratual clara e informativa, a fim de promover maior segurança jurídica e previsibilidade, fortalecendo o equilíbrio contratual e garantindo que as cláusulas sejam elaboradas com a devida atenção à transparência e à confiança mútua nas relações contratuais de consumo.

Embora essa possibilidade esteja prevista no artigo 51 da Lei nº 4.591/1964, que regula os contratos de construção e incorporação imobiliária, há divergências entre Tribunais Estaduais quanto à interpretação dessa cláusula. Enquanto alguns destes Tribunais consideram sua validade, outros a apontam como ilícita, evidenciando a necessidade de clareza na definição das responsabilidades contratuais.

Os custos relacionados às ligações de serviços públicos não possuem natureza tributária, sendo classificados como preço público destinado a cobrir despesas específicas, como materiais, mão de obra e deslocamento das empresas concessionárias do Poder Público. Lado outro, esses encargos são essenciais para a disponibilização de serviços como água e energia elétrica, e devem ser atribuídos de forma transparente às Partes na relação contratual, assegurando assim a segurança jurídica e a sua consonância com os diplomas legais vigentes.

No julgamento do STJ, o colegiado reconheceu que embora a ausência de estimativa prévia para esses custos, frequentemente definidos por concessionárias de serviços públicos, possa gerar questionamentos, tal imprevisibilidade não compromete a validade da cláusula. Isto porque, o dever de informação é atendido quando há identificação expressa do responsável pelo pagamento desses encargos, garantindo ao Comprador, nesta relação, a ciência de suas obrigações contratuais.

Com essa decisão, o STJ além de estabelecer precedente para resolução dos conflitos interpretativos que vinham sendo enfrentados nos tribunais estaduais, reafirma a liberdade contratual, reconhecendo sua importância como pilar nas relações jurídicas, desde que exercida em conformidade com os princípios fundamentais do direito contratual, como a boa-fé objetiva, a transparência e o equilíbrio econômico-financeiro, consolidando assim a validade de cláusulas que respeitem esses princípios. Lado outro, a decisão reforça o direito do consumidor à informação clara e eficiente, alinhado ao dever correlato do fornecedor, conforme previsto no Código de Defesa do Consumidor (art. 51, IV) e no Código Civil (art. 113).

A Equipe de Contratos do PLC Advogados coloca-se à disposição para quaisquer esclarecimentos e providências que se fizerem necessários.