CLÁUSULA RESOLUTIVA EXPRESSA EM CONTRATO IMOBILIÁRIO DISPENSA AÇÃO PARA RESCISÃO POR FALTA DE PAGAMENTO

Escrito por Rafael Barquette Oliveira

Alterando entendimento anteriormente consolidado no âmbito do Superior Tribunal de Justiça (STJ), a Quarta Turma do STJ, decidiu, nos autos do REsp 1789863, que a existência de cláusula com previsão expressa de resolução contratual por falta de pagamento autoriza o ajuizamento de ação possessória para a retomada do imóvel, sem a necessidade de outra ação judicial, prévia ou concomitante, para rescindir o negócio de compra e venda de imóvel.

A decisão traz nova interpretação ao art. 474 do Código de Processo Civil Brasileiro (CPC), o qual afirma que a cláusula resolutiva expressa em contrato opera de pleno direito, ou seja, independentemente de interpelação judicial, sendo que, o STJ considerava, majoritariamente, imprescindível a prévia manifestação judicial para que fosse consumada a resolução de um compromisso de compra e venda de imóvel, a fim de que se fosse observado o princípio da boa-fé objetiva

Mesmo não sendo um entendimento majoritário no âmbito dos Tribunais Superiores, a nova decisão é a que melhor se aplica à regra de interpretação do art. 474, do CPC e que será seguida pela maioria dos julgadores ao decidirem casos análogos, uma vez que impor à parte prejudicada em um negócio jurídico a obrigação de ajuizar uma ação para obter a resolução do seu contrato, na medida em que este já estabelece em seu favor a garantia de cláusula resolutória expressa, seria um contrassenso ao próprio texto da Lei, criando-se vedação aos princípios da autonomia da vontade e da não intervenção do Estado nas relações negociais.

Há de se mencionar, que mesmo diante do novo entendimento do STJ , a decisão estabelece que antes de declarada a resolução do contrato pelo promitente vendedor, é necessário a constituição em mora do devedor, que pode ocorrer pela via extrajudicial, constando o decurso do prazo legal conferido ao compromissário comprador para purgar sua mora.

A Equipe de Direito Imobiliário do PLC Advogados coloca-se à disposição para quaisquer esclarecimentos e providências que se fizerem necessários.