É DEVIDA A INDENIZAÇÃO POR LUCROS CESSANTES PELO PERÍODO EM QUE O IMÓVEL PERMANECEU INDISPONÍVEL PARA USO, APÓS SUA DEVOLUÇÃO EM CONDIÇÕES PRECÁRIAS PELO LOCATÁRIO

Escrito por Larissa Silva Pinto

A Lei de Locações consagra expressamente em seu artigo 23, inciso III, o direito do locatário de usar e gozar do imóvel locado, devendo, no entanto, restituí-lo ao locador no estado em que o recebeu, ressalvadas as deteriorações decorrentes do seu uso normal. Contudo, o que seria considerado “deterioração decorrente do uso normal” do imóvel?

Essa expressão certamente demonstra que a utilização do imóvel pelo locatário não é irrestrita. No entanto, em razão de seu conteúdo aberto, é papel do juiz traçar, no caso concreto, à luz da razoabilidade e da proporcionalidade, os limites daquilo que de fato deve ser considerado uso normal ou anormal da propriedade.

Nesse sentido, em decisão recente, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Recurso Especial nº 1.919.208/MA, firmou, por unanimidade, entendimento favorável ao pagamento de lucros cessantes pelo locatário durante o período em que o imóvel esteve indisponível, após ser devolvido ao locador em condições degradantes.

A discussão se originou em virtude de ação indenizatória ajuizada contra o estado do Maranhão, por meio da qual a parte autora alegou que no ano de 2006 locou ao ente estatal um imóvel para o funcionamento de uma escola pública. Relatou que a locação vigorou até o ano de 2009, quando a edificação lhe foi devolvida em condições precárias, totalmente depredada e impossibilitada de qualquer utilização.

Desse modo, foi ajuizada ação com o objetivo de condenar o locatário ao pagamento de indenização pelos prejuízos causados à sua propriedade, inclusive na modalidade de lucros cessantes, durante ao período em que o locador deixou de auferir renda com o aluguel do imóvel, além de compensação pelos danos morais suportados.

A Ministra Nancy Andrighi, relatora do processo, esclareceu que “recai sobre o locatário a responsabilidade por eventual deterioração anômala do bem, ou seja, aquela que excede os desgastes derivados da regular utilização do imóvel, devido à ação do próprio tempo”, ponderando que “se no curso da locação danos excedentes forem causados ao bem, cabe ao locatário repará-los oportunamente, a fim de que, ao final do contrato, cumpra com sua obrigação de restituir o bem nas condições em que o recebeu.”

Com base nessa fundamentação, concluiu a Ministra que, “não procedendo o locatário à devida reparação de tais danos extraordinários, estará caracterizado inadimplemento contratual, que autoriza ao locador exigir, para além da rescisão do ajuste, indenização por perdas e danos”.

Ainda, no julgamento do mencionado recurso, ficou determinado que a ausência de prova de que o imóvel seria imediatamente locado a outrem, caso devolvido pelo locatário em boas condições de uso, não impede a caracterização e o pagamento dos lucros cessantes.

Como bem salientou a Ministra Relatora, “a simples disponibilidade do bem para uso e gozo próprio, ou para qualquer outra destinação que pretendesse o locador, tem expressão econômica e integra a sua esfera patrimonial, que restou reduzida pelo ilícito contratual”. Além disso, pontuou que “a determinação das perdas e danos está submetida ao princípio da reparação integral, de maneira que devem abranger tanto o desfalque efetivo e imediato no patrimônio do credor, como a perda patrimonial futura”.

Assim, conclui-se que, além dos valores necessários para a recuperação da edificação, deve haver também reparação pecuniária pela injusta privação do uso do imóvel, durante todo o período em que ficou indisponível para uso, presumindo-se a perda patrimonial neste caso.

A Equipe de Contencioso de Shopping Center do PLC Advogados coloca-se à disposição para quaisquer esclarecimentos e providências que se fizerem necessários.