IMPACTOS DO NOVO CORONAVÍRUS NAS RELAÇÕES ENTRE EMPREENDEDORES E LOCATÁRIOS – PRIMEIRA PARTE.

Escrito por Bruno Flores e Lorena Nolasco

Considerando a pandemia do COVID19, que acomete o Brasil, o PLC Advogados estudou suas repercussões nas relações entre Empreendedores e Locatários, produzindo dois trabalhos, este primeiro com as informações condensadas e um segundo com estudo completo.

• SUSPENSÃO DAS ATIVIDADES DO SHOPPING CENTER EM VIRTUDE DE DETERMINAÇÃO LEGAL.

Havendo determinação da Administração Pública a respeito da suspensão das atividades dos Shopping Centers, não poderão os lojistas pleitear ao Empreendedor qualquer perdas e danos, multas e/ou indenizações, contudo, poderão pleitear a suspensão do pagamento das rubricas a título de aluguel e do “fundo de promoção”, em virtude da suspensão do uso e fruição do bem locado.

Entendemos, entretanto, que o pleito dos lojistas não poderá se estender às despesas a título de “Encargos Comuns” e “Encargos Específicos”, considerando a natureza destas despesas e manutenção do lojista na posse do imóvel, razão pela qual deverão continuar a ser rateadas conforme estipulado nas respectivas Normas Gerais dos Shoppings ou nos Contratos de Locação.

• DA REDUÇÃO OU SUSPENSÃO DO FUNCIONAMENTO DOS SHOPPING CENTERS POR DECISÃO EXCLUSIVA DO EMPREENDEDOR, EM RAZÃO DA SITUAÇÃO DE FATO.

Visando a segurança de seus colaboradores, prestadores de serviços, lojistas, clientes e usuários, pode a Administração do Empreendimento optar por reduzir o horário de funcionamento do Shopping Center ou até mesmo suspendê-lo, mesmo sem qualquer determinação legal neste sentido, o que poderia implicar no pleito pelos lojistas de perdas e danos e eventual discussão sobre a exigibilidade da integralidade do pagamento dos “aluguéis” e demais encargos da locação.

Contudo, não seria razoável exigir que a Administração arcasse com todos os prejuízos decorrentes da pandemia do novo coronavírus, sem a possibilidade de renegociação das suas relações contratuais existentes de forma a amenizá-los, pelo que se entende, diante do “Princípio da Revisão dos Contratos”, como possível a readequação da realidade do Shopping Center ainda que sem determinação legal neste sentido, observado o risco apontado acima.

Nessas hipóteses, o pagamento do “aluguel” seria feito de forma proporcional ao efetivo funcionamento do Shopping Center. Já os valores correspondentes aos demais encargos da locação, por se tratarem de despesas rateadas e específicas das lojas/espaços locados e cedidos, respectivamente, continuariam a ser custeados pelos locatários, observada a eventual redução desses custos decorrente dos ajustes feitos junto aos fornecedores e prestadores de serviços.

• DA ARGUIÇÃO DE IMPOSSIBILIDADE DE PAGAMENTO DOS ALUGUÉIS E ENCARGOS EM DECORRÊNCIA DO CORONA VÍRUS.

Contratualmente os aluguéis e encargos são devidos na sua integralidade, vez que, assim como o lojista, o Empreendedor não poderá ser onerado por fato imprevisível, sendo defensável o fato de que não houve interrupção no uso e fruição do bem, não havendo que se falar em redução, ainda que transitória, no valor do aluguel.

Contudo, poderá ser invocado pelos locatários duas Teorias supostamente aplicáveis ao caso, a Teoria da Imprevisão ou Rebus Sic Stantibus e a Teoria da Onerosidade Excessiva ou Revisão dos Contratos, visto que o novo Coronavírus (COVID-19) realmente apresentar-se como um fato superveniente imprevisível e extraordinário que possibilitaria a revisão judicial dos valores cobrados.

Nesse ponto, o impacto maior da revisão seria nos aluguéis, visto que os valores correspondentes aos demais encargos, por se tratarem de despesas, devem ser quitadas independentemente de lucratividade, observada a eventual redução desses custos decorrentes dos ajustes feitos junto aos fornecedores e prestadores de serviços.

Assim, recomendável analisar-se os eventuais pleitos formulados pelos lojistas, caso a caso, devido as especificidades de cada operação e os impactos diretos, para que seja possível uma negociação de forma amigável para não prejudicar as relações existentes, evitando-se disputas judiciais.

As Equipes Consultiva e Contenciosa Cível do PLC Advogados colocam-se à disposição para quaisquer esclarecimentos e providências que se fizerem necessários.