O PROVIMENTO Nº 188 DO CNJ E A INSTITUIÇÃO DA CENTRAL NACIONAL DE INDISPONIBILIDADE DE BENS (CNIB) 2.0

Escrito por Izabella Cristina Rocha Gonçalves Rinco

Em 10 de dezembro de 2024, o Conselho Nacional de Justiça (CNJ) publicou o Provimento nº 188, que institui a Central Nacional de Indisponibilidade de Bens (CNIB) 2.0. Essa nova plataforma visa a centralizar as ordens de indisponibilidade de bens específicos ou do patrimônio em geral, além de gerenciar solicitações de cancelamento dessas indisponibilidades.

Uma das principais inovações do provimento é a determinação de que uma ordem de indisponibilidade registrada após a prenotação de um título no registro de imóveis pode impedir o registro desse título, salvo disposição judicial em contrário. Essa medida tem gerado debates no setor imobiliário, pois contrasta com princípios fundamentais do Direito Registral Imobiliário, como o da prioridade e o da concentração dos atos na matrícula do imóvel.

O princípio da prioridade estabelece que, em um concurso de direitos reais sobre um imóvel, esses direitos se graduam conforme a ordem cronológica de seu aparecimento no registro, prevalecendo os anteriormente estabelecidos sobre os que vierem depois. Já o princípio da concentração determina que todos os atos relevantes sobre o imóvel devem ser registrados em sua matrícula, garantindo segurança aos adquirentes de boa-fé.

Especialistas apontam que a nova regra pode afetar a segurança das transações imobiliárias. Mesmo que não sejam identificadas restrições na CNIB antes da assinatura do instrumento de transmissão da propriedade, uma ordem de indisponibilidade emitida posteriormente pode impedir o registro do título, comprometendo o negócio jurídico celebrado. Além disso, a medida pode conflitar com o entendimento do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que, por meio da Súmula 375, estabelece que o reconhecimento de fraude à execução depende do registro da constrição sobre o bem ou da prova de má-fé do terceiro adquirente.

Diante dessas mudanças, tornou-se ainda mais evidente a necessidade de as aquisições imobiliárias serem precedidas de um processo rigoroso de due diligence. A verificação minuciosa da situação jurídica do imóvel e do vendedor torna-se ainda mais crucial para mitigar riscos e garantir a segurança das transações no atual cenário normativo.

A equipe de Controladoria do PLC Advogados coloca-se à disposição para quaisquer esclarecimentos e providências que se fizerem necessários.