PREVALÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR SOBRE A LEI DE DISTRATOS (“LEI Nº 13.786/2018”) NAS RESCISÕES DE CONTRATOS DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM QUE HÁ RELAÇÃO DE CONSUMO

Escrito por: Thabata Coelho da Costa Lopes

No dia 2 de setembro de 2025, o Superior Tribunal de Justiça (“STJ”) julgou o Resp. 2106548/SP, tendo sido apreciada a prevalência do Código de Defesa do Consumidor (“CDC”) sobre a Lei nº 13.786/2018 (“Lei dos Distratos”), na hipótese de distratos de contratos de compra e venda de imóvel em que há relação de consumo.  

Considerando a Colenda Decisão, nos distratos ocorridos por culpa exclusiva do construtor/incorporador, a restituição ao comprador dos valores por ele despendido se fará de forma integral e imediata e, na hipótese de a rescisão ocorrer por culpa exclusiva do comprador, a restituição também deverá ser imediata, no entanto observando os limites e proteções do CDC, com retenção máxima permitida de 25% (vinte e cinco por cento) sobre o montante pago pelo comprador, a título de multa, comissão de corretagem e eventuais despesas administrativas. 

A restituição dos valores ao consumidor de forma imediata decorre da aplicação da Súmula 543 do STJ: 

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. 

A Corte decidiu, ainda, pela não ocorrência de fruição quando o imóvel não possuir edificação, buscando sanar omissão sobre o tema na Lei dos distratos.  

Desta forma, se torna ainda mais imperioso que construtores/incorporadores busquem assessoria jurídica especializada para elaborar ou revisar seus instrumentos contratuais e suas estratégias judiciais.  

A Equipe de Direito Imobiliário do PLC Advogados coloca-se a disposição para quaisquer esclarecimentos e providencias que se fizerem necessárias.