PRIMEIRA SEÇÃO DO STJ DEFINE QUE A BASE DE CÁLCULO DO ITBI É O VALOR DO IMÓVEL TRANSMITIDO EM CONDIÇÕES NORMAIS DE MERCADO

Escrito por Clara de Moura Peixoto

Sob o rito dos recursos especiais repetitivos (Recurso Especial nº 1937821/SP – Tema 1.113), a Primeira Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) estabeleceu três teses relativas ao cálculo do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) nas operações de compra e venda.

A primeira tese define que a base de cálculo do ITBI deve ser o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do Imposto sobre Propriedade Territorial Urbana (IPTU), que sequer pode ser utilizada como piso de tributação.

Já de acordo com a segunda tese, o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, presunção esta que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio, nos termos do artigo 148 do Código Tributário Nacional (CTN).

Por fim, a terceira tese fixada pelo STJ no julgamento do Tema 1.113 concluiu que o município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido de forma unilateral.

Em virtude do julgamento do recurso repetitivo pelo STJ, a partir da publicação do acórdão com a definição do precedente qualificado, puderam voltar a tramitar os processos que discutiam o mesmo tema e que haviam sido suspensos em todo o país.

O caso deriva de discussão iniciada na comarca de São Paulo. Ao apreciar o caso, o Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) manifestou entendimento segundo o qual o ITBI poderia ter como base de cálculo o valor do negócio ou o valor venal para fins de IPTU – o que fosse maior.

O Relator do Recurso Especial apresentado pelo Município de São Paulo, ministro Gurgel de Faria, explicou que, segundo o artigo 38 do CTN, a base de cálculo do ITBI deve ser o valor venal dos bens e direitos transmitidos e o artigo 35 do CTN define o fato gerador como a transmissão da propriedade ou dos direitos reais imobiliários, ou, ainda, a cessão de direitos relativos ao imóvel.

“No que tange à base de cálculo, a expressão ‘valor venal’ contida no artigo 38 do CTN deve ser entendida como o valor considerado em condições normais de mercado para as transmissões imobiliárias”, afirmou o magistrado.

Segundo ele, embora seja possível delimitar um valor médio dos imóveis no mercado, a avaliação de cada bem negociado pode sofrer oscilações positivas ou negativas, a depender de circunstâncias específicas – as quais também afetam a alienação em hasta pública, pois são consideradas pelo arrematante.

O ministro apontou que, no IPTU, tributa-se a propriedade, lançando-se de ofício o imposto com base em uma planta genérica de valores aprovada pelo Poder Legislativo local, o qual considera aspectos mais amplos e objetivos, como a localização e a metragem do imóvel.

No caso do ITBI, argumentou, a base de cálculo deve considerar o valor de mercado do imóvel individualmente determinado, afetado também por fatores como benfeitorias, estado de conservação e as necessidades do comprador e do vendedor, motivo pelo qual o lançamento desse imposto ocorre, como regra, por meio da declaração do contribuinte, ressalvado ao fisco o direito de revisar a quantia declarada, mediante procedimento administrativo que garanta o exercício do contraditório e da ampla defesa.

“Cumpre salientar que a planta genérica de valores é estabelecida por lei em sentido estrito, para fins exclusivos de apuração da base de cálculo do IPTU, não podendo ser utilizada como critério objetivo para estabelecer a base de cálculo de outro tributo, o qual, pelo princípio da estrita legalidade, depende de lei específica”, complementou o relator.

Em relação à possibilidade de adoção de valor venal previamente estipulado pelo fisco, Gurgel de Faria explicou que, ao adotar esse mecanismo, a administração tributária estaria fazendo o lançamento de ofício do ITBI, vinculando-o indevidamente a critérios escolhidos de maneira unilateral – os quais apenas mostrariam um valor médio de mercado, tendo em vista que despreza as particularidades do imóvel e da transação que devem constar da declaração prestada pelo contribuinte, que possui presunção de boa-fé.

Ainda de acordo com o magistrado, a adoção do valor prévio como parâmetro para a fixação da base de cálculo do ITBI resultaria na inversão do ônus da prova em desfavor do contribuinte, procedimento que viola o disposto no artigo 148 do CTN.

Desta forma, conclui-se que a base de cálculo do ITBI é o valor venal em condições normais de mercado e, como esse valor não é absoluto, mas relativo, pode sofrer oscilações diante das peculiaridades de cada imóvel, do momento em que realizada a transação e da motivação dos negociantes.

A equipe do PLC Advogados coloca-se à disposição para quaisquer esclarecimentos e providências que se fizerem necessários.