QUARTA TURMA DO STJ FIRMA ENTENDIMENTO SOBRE O PRAZO PRESCRIÇÃO PARA COBRANÇA DE APLICAÇÃO DA MULTA PELA FALTA DE REGISTO DA INCORPORAÇÃO EM CARTÓRIO

Escrito por Amanda Vitor Reis de Paiva

O artigo 35, § 5º, da Lei nº 4.591/1964 (Lei das Incorporações Imobiliárias) prevê a incidência de uma multa considerável – no importe de 50% (cinquenta por cento) sobre a quantia que o incorporador efetivamente tiver recebido – em caso de ausência de registro da incorporação imobiliária em cartório.

Há muito, permeia os tribunais discussão a respeito de qual seria o prazo prescricional para a cobrança da referida multa e, vez ou outra, é possível encontrar julgados com entendimento divergentes.

Ocorre que, no último dia 1º de outubro de 2021, a 4ª Turma do STJ, nos termos do voto da Ministra Marisa Isabel Gallotti, firmou o entendimento segundo o qual, diante da ausência de previsão legal específica do prazo para o adquirente requerer, contra a incorporadora, a cobrança da multa prevista no artigo 35, § 5º, da Lei nº 4.591/1964, deverá ser considerado o prazo geral de 10 (dez) anos, nos termos do artigo 205 do Código Civil.

A decisão foi proferida em decorrência de Recurso Especial interposto por adquirente em face de acórdão da lavra do Tribunal de Justiça do Distrito Federal (TJDFT), que havia decido que o prazo prescricional para cobrança da multa seria de 3 (três) anos, que entendera se tratar de pretensão reparatória com fundamento da responsabilidade civil contratual, portanto, deveria ser aplicada a regra do artigo 206, §3º, inciso IV, do Código Civil.

Contudo, em seu voto, a Ministra Marisa Isabel Gallotti concluiu que a decisão recorrida se encontra em desacordo com o entendimento jurisprudencial consolidado pela Corte, segundo o qual a pretensão fundada no artigo 35, § 5º, da Lei 4.591/64 deverá ser de 10 (dez anos).

Segundo o voto condutor, a aplicação da multa não deriva de responsabilidade civil aquiliana, que nada mais é do que a responsabilidade extracontratual, mas sim de responsabilidade contratual. Deste modo, não haveria razão para se aplicar a regra do artigo 206, §3º, inciso IV, do Código Civil.

Diante do entendimento, o Recurso Especial foi provido, sendo afastada a prescrição trienal, restabelecendo a sentença, julgando parcialmente procedente o pedido para condenar a recorrida ao pagamento da multa prevista no art. 35, §5º, da Lei 4.591/64, por ausência de registro da incorporação em cartório.

A Equipe Cível do PLC Advogados coloca-se à disposição para quaisquer esclarecimentos e providências que se fizerem necessários.