RECONHECIMENTO DA FRAUDE À EXECUÇÃO NAS ALIENAÇÕES SUCESSIVAS DEPENDE DE PROVA DE MÁ-FÉ DOS ADQUIRENTES SUCESSIVOS QUANDO NÃO HÁ AVERBAÇÃO DA EXECUÇÃO NO REGISTRO DE IMÓVEIS

Escrito por Isabella Monteiro

Em julgamento do Recurso Especial 1866999, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento no sentido da ausência do registro de pendência da execução na matrícula do imóvel impede o reconhecimento automático da fraude à execução em relação aos adquirentes sucessivos do imóvel.

Na origem, o recurso foi apresentado pelos compradores de um imóvel que havia sido adquirido pelo vendedor, dois anos antes, de pessoas que estavam sendo executadas por cobrança de título executivo extrajudicial. Houve o reconhecimento de fraude à execução na primeira alienação e os novos compradores opuseram embargos de terceiros alegando boa-fé no negócio sob o fundamento que, no momento da compra, não constava no registro imobiliário qualquer informação sobre o processo de execução.

A sentença de primeira instância julgou improcedentes os embargos de terceiros opostos pelos compradores, por considerar que o reconhecimento da fraude à execução na primeira alienação anularia as alienações seguintes.

No entanto, a 13ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo reformou a sentença, entendendo que a inexistência de registro da execução na matrícula do imóvel, à época da formalização da segunda alienação do imóvel, impõe ao credor a comprovação da má-fé dos novos adquirentes. O acórdão destacou que o reconhecimento da fraude à execução na alienação originária não contamina automaticamente a venda realizada posteriormente, sendo imprescindível a comprovação de má-fé dos adquirentes subsequentes.

A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça confirmou o entendimento do Tribunal Paulista, que ressaltando a necessidade de prestigiar a boa-fé de terceiros, especialmente quando o credor possuía a faculdade de se resguardar com o registro da pendência da execução na matrícula do imóvel, porém não o fez.

De acordo com a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, a ausência do registro da execução na matrícula do imóvel não impede totalmente o reconhecimento da fraude à execução, porém, torna necessário ao credor comprovar o conhecimento do adquirente da existência do processo de execução, que neste caso, tramitava em face dos alienantes anteriores.

Especificamente em relação aos argumentos sustentados pelo credor (exequente) no Recurso Especial, a Corte destacou ser inviável exigir dos adquirentes (terceiros embargantes) além do levantamento das certidões de praxe de toda a cadeia dominial para afastar a tese de falta de zelo por parte dos compradores.

A Equipe do Contencioso Cível do PLC Advogados coloca-se à disposição para quaisquer esclarecimentos e providências que se fizerem necessários.