RESPONSABILIDADE DA EMPREITEIRA DIANTE DOS EFEITOS DA PANDEMIA

Escrito por Wallace Corrêa Chinelate

Visando conter a propagação do Covid-19, o Poder Público adotou diversas medidas restritivas, como a determinação de suspensão das atividades consideradas “não essenciais”. Apesar do setor de construção cível não ter sido incluído no rol de atividades “não essenciais”, as consequências da paralisação foram sentidas no mercado imobiliário, visto que a escassez de mão de obra e demandas de matéria prima não cumpridas a tempo pelos fornecedores acarretaram a paralisação das obras por meses.

É sabido que às Incorporadoras é garantida a dilação do prazo de entrega do empreendimento por até 180 (cento e oitenta) dias sem que o incorporador incorra em mora ou que descumpra o contrato. Tal disposição veio a partir da promulgação da Lei 4.591/64, que em seu artigo 43-A estabeleceu como legal a inserção do “prazo de tolerância” nos contratos de Promessa de Compra e Venda de imóveis na planta. Nesse mesmo sentido entendeu o STJ através de julgamento de Recurso Especial nº. 1.582.318, firmando definitivamente a validade da previsão de cláusula de tolerância.

Com a declaração pela OMS da Pandemia de Covid-19 em março de 2020, a discussão quanto à extensão da exclusão da responsabilidade do incorporador pelo atraso na entrega da obra se tornou recorrente, cabendo aos julgadores analisarem o caso concreto, devendo desassociar o prazo de 180 dias dos que forem necessários para a conclusão da obra dificultada comprovadamente pela Pandemia.

Para análise da questão faz-se necessário entender os fundamentos jurisprudenciais e legais que respaldam a tolerância na entrega da obra, como exposto no julgado do processo nº 1001371-27.2020.8.26.0407, no TJSP. No caso colacionado, os Desembargadores entenderam pela prorrogação do prazo de construção por 180 dias, consoante disposto na Súmula 164 do TJSP, a fim de prevenir erro de cronograma ou pequenos atrasos, bem como sua flexibilização diante do cenário vivenciado, por não ser considerado uma “imprevisibilidade genérica” e impactar diretamente no cronograma dos empreendimentos.

É plenamente possível aplicar a essa situação o artigo 393 do Código Civil, que prevê a possibilidade de exclusão de responsabilidade em casos fortuitos e de força maior, já que a Pandemia, com efeitos de amplitude mundial, como determinação de fechamento de comércio, indústrias e tantas outras medidas restritivas, trazem ao Incorporador barreiras intransponíveis, o que dentro da temática se encaixa plenamente no conceito doutrinário de Força Maior e Caso Fortuito.

Atualmente não há um paradigma jurisprudencial ou doutrinária fixo sobre a possibilidade ou não de extensão da excludente de responsabilidade dos incorporadores, mas vê-se a eclosão perante a doutrina e os Tribunais do entendimento quanto à legalidade em se aplicar os efeitos das excludentes previstas no artigo 393 do Código Civil no caso de atrasos comprovadamente ocorridos em decorrência da Pandemia, sem que seja imputado ao construtor as penalidades pelo descumprimento do contrato.

É evidente que o legislador não poderia fixar um prazo intransponível e improrrogável para cumprimento por parte do incorporador que abarque situações extraordinárias – como o caso de uma Pandemia -, o que causaria evidentemente uma responsabilização excessiva do construtor. Por isso, no caso concreto, caberá ao julgador pesar as circunstancias do fato em conjunto com as Teorias da imprevisão e da onerosidade excessiva (artigos 317 e 478 do CC), garantindo ao incorporador a “suspensão” de sua responsabilidade por circunstancias comprovadamente imprevisíveis.

A situação vivenciada durante a Pandemia da Covid-19 não diz respeito somente aos cuidados à saúde individual e/ou coletiva, ela surte efeitos em amplitude mercadológica macro, atingindo todos os setores econômicos e o plano econômico do País. Por ser uma cadeia interligada, deverá ser preservado o setor produtivo privado e público, sem que seja distorcida a proteção que o ordenamento oferece ao consumidor, porém, observando-se o princípio da harmonia dos interesses, mantendo-se o equilíbrio entre ele e o desenvolvimento econômico.

A Equipe do Contencioso Cível do PLC Advogados coloca-se à disposição para quaisquer esclarecimentos e providências que se fizerem necessários.