STJ CONFIRMA DECISÃO DO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO QUE DETERMINA A EXIGIBILIDADE DA MULTA COMPENSATÓRIA PELA RESCISÃO ANTECIPADA DO CONTRATO DE LOCAÇÃO DECORRENTE DE AÇÃO DE DESPEJO

Escrito por Rafael Martinelli

A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), por meio do julgamento do Recurso Especial nº 1906869/SP, definiu que, em contrato de locação, a cláusula penal compensatória é devida mesmo que a devolução do imóvel decorra da decisão judicial que decreta o despejo, sendo o fiador solidariamente responsável pelo pagamento da multa.

Entre os arestos proferidos pelos Tribunais Estaduais cingia-se a controvérsia se, em contrato de locação, a cláusula penal compensatória é devida com a devolução do imóvel decorrente de decisão judicial que decreta o despejo ou somente na eventualidade de restituição voluntária do imóvel pelo locatário.

Nesse ínterim, o Relator Ricardo Villas Boas Cueva sustentou que o artigo 9º da Lei do Inquilinato possibilita o desfazimento da locação em decorrência de infração legal ou contratual, sendo certo que como o locatário possui a obrigação de pagar o aluguel no tempo e modo previsto no pacto locatício, o inadimplemento constitui ofensa à Lei e ao negócio jurídico.

Sustentou, ainda, o Ministro, que o inadimplemento dos aluguéis gera dados ao locador, possibilitando, assim, reaver o imóvel e em decorrência da quebra contratual. Deste modo, mesmo que o bem locado não seja voluntariamente devolvido por iniciativa do próprio locatário, o locador poderá exigir o pagamento da multa compensatória sem prejuízo dos feitos da mora.

Se assim não fosse, para fazer jus à execução da cláusula penal, o locador deveria apenas cobrar judicialmente os aluguéis e demais encargos da locação em atraso, sem o pedido de despejo, e deixar que o locatário devolvesse o imóvel ao seu bel-prazer, acarretando o esvaziamento do instituto criado para recompensar os prejuízos em situações de descumprimento do negócio jurídico.

Ao final, restou consignado no aresto que a exegese do artigo 4º, Caput, da Lei nº 8.245/91, quando utiliza da construção “poderá devolvê-lo”, não se refere apenas à devolução por atitude espontânea do locatário, mas também às hipóteses nas quais a restituição do bem ocorre forçadamente por força de ordem judicial.

A Equipe de Contencioso Cível do PLC Advogados coloca-se à disposição para quaisquer esclarecimentos e providências que se fizerem necessários.