STJ ENTENDE QUE A LEI DE LOCAÇÃO REGE A SUBLOCAÇÃO, MESMO EM CONTRATOS QUE INCLUEM PACTOS DE NATUREZA DIVERSA – CONTRATOS MISTOS E CONEXOS

Escrito por Guilherme Domenech Silva

A classificação dos contratos vem sofrendo mutações no campo jurídico ao longo do tempo, inclusive no que se refere às espécies e categorias singulares. Não é incomum nos dias atuais os contratos versarem acerca de diversas matérias, reunindo características únicas e elementos distintos para melhor atender às partes pactuantes e seus interesses.

Foi o que ocorreu no contrato que deu origem à ação de despejo de nº 9688188-71.2008.8.13.0024, na qual era pleiteada a desocupação do imóvel e a condenação dos locatários ao pagamento dos aluguéis em atraso. Em primeiro grau o pedido foi julgado procedente, mas a Décima Câmara Cível do Tribunal de Justiça de Minas Gerais acolheu a preliminar de carência de ação e julgou extinto o processo, sem resolução do mérito, pois entendeu que o litígio versava acerca de contrato de sublocação que possuía sua natureza mista, uma vez que tratava juntamente de pactos subjacentes à locação, como a utilização de marca, divulgação e aquisição de produtos, exclusividade de serviços e outros, argumentando que o contrato discutido nos autos não estaria submetido às regras da Lei n. 8.245/1991, conhecida como Lei de Locações.

Ao proferir tal julgamento, o tribunal considerou que os contratos mistos são atípicos e possuem a característica de uma unidade indivisível, tratam-se de contratos diversos, os quais unidos levam a criação de contrato singular, com características próprias e inconfundíveis em relação aos contratos reunidos.

No entanto, o ministro relator Marco Aurélio Bellizze, da Terceira Turma do STJ, reverteu o entendimento do Tribunal Estadual ao julgar o REsp 1.475.477. Em decisão unânime, afirmou o ministro em seu voto que o contrato em discussão naqueles autos se tratava de coligado ou também conhecido como “conexo”, pois existente uma justaposição de modalidades diversas de contratos, porém, cada um deles mantendo sua autonomia e preservando as características a eles inerentes, tendo como objetivo através de sua junção a possibilidade de uma atividade econômica específica diante da combinação dos contratos completos.

Dessa forma, além de estabelecer a sublocação, o STJ entendeu que o contrato firmado no caso em apreço possuía pactos adjacentes, os quais não perdem sua individualidade por estarem harmônicos diante da coligação existente. Por esse motivo, o Superior Tribunal de Justiça decidiu por aplicar o princípio da fungibilidade contratual com a incidência da Lei 8.245/91 ao contrato em discussão, possibilitando a ação de despejo diante do não pagamento dos aluguéis, da mesma forma como, se houvesse atraso no pagamento dos produtos – outra matéria que versava o contrato – poderia ser proposta a ação de cobrança, em razão do tipo do contrato entabulado.

Sendo assim, prevaleceu o entendimento de que contratos adjacentes, mesmo que celebrados junto com o contrato de sublocação, não descaracterizam a natureza locatícia, devendo ser aplicada a Lei 8.245/91 no que lhes couber.

A Equipe do Contencioso Cível do PLC Advogados coloca-se à disposição para quaisquer esclarecimentos e providências que se fizerem necessários.