STJ RECONHECE A VALIDADE DA CLÁUSULA DE PRORROGAÇÃO AUTOMÁTICA DE FIANÇA NA RENOVAÇÃO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO

Escrito por Luiza Perobelli

A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ), especializada em direito privado, aprovou novo enunciado sumular de extrema relevância com relação aos contratos de locação. Trata-se da Súmula 656 do STJ, que consolida o entendimento sobre a validade da cláusula de prorrogação automática da fiança em caso de renovação do contrato de locação. A súmula ainda ressalta que a exoneração do fiador depende de notificação prévia.

Como cediço, as súmulas são o resumo dos entendimentos consolidados nos julgamentos do Tribunais e servem para a orientação da comunidade jurídica a respeito da jurisprudência do tribunal. Ou seja, a súmula recentemente editada corrobora o entendimento do STJ a respeito do assunto.

No julgamento do Recurso Especial nº 1.607.422/SP, que analisou a controvérsia acerca da responsabilidade dos fiadores de contrato de locação após o fim do prazo contratual. No caso concreto, após a vigência do contrato, foram celebrados dois aditivos consecutivos prorrogando o prazo do contrato por mais 6 meses, sem a participação dos fiadores. O Tribunal de origem entendeu pela manutenção da fiança até a efetiva entrega da chave, mesmo com a ausência de assinatura dos fiadores nos aditivos contratuais que prorrogaram o prazo do contrato de locação.

Seguindo a exegese da súmula 656, o STJ entendeu pela manutenção do entendimento do Tribunal Estadual, sob o argumento de que não há necessidade de expressa anuência dos fiadores quanto à prorrogação do contrato quando não houver qualquer disposição contratual que os desobrigue até a efetiva entrega das chaves. Isso porque o art. 39 da Lei de Locações dispõe que, salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado.

Como bem asseverado pela relatora, Ministra Nancy Andrighi, “a cláusula de renúncia ao direito de exoneração da fiança é válida durante o prazo determinado inicialmente no contrato; uma vez prorrogado por prazo indeterminado, nasce para o fiador a faculdade de se exonerar da obrigação, desde que observado o disposto no art. 1.500 do CC/16 ou no art. 835 do CC/02”.

Sendo assim, a súmula 656 do STJ reforça e corrobora o entendimento de que caso exista a cláusula de prorrogação automática de fiança, essa será mantida na hipótese de renovação do contrato de locação, até a efetiva entrega do imóvel ou envio da notificação exoneratória.

Entendemos que a edição da súmula em comento é de grande valia para os Locadores, resguardando seus direitos quanto à garantia prestada e privilegiando a autonomia da vontade privada, de modo a trazer mais segurança jurídica para as relações locatícias.

A Equipe de Contencioso Cível do PLC Advogados coloca-se à disposição para quaisquer esclarecimentos e providências que se fizerem necessários.