SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA RECONHECE A LEGALIDADE DA RETENÇÃO DE 50% DAS PARCELAS PAGAS EM CASO DE DESISTÊNCIA DO COMPRADOR DESDE QUE PREVISTA EM CONTRATO COM PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO

Escrito por: Isabelle Cristine Carneiro e Mariana Camilo Bernacci 

Ao julgar o Agravo em Recurso Especial nº 2.903.050/DF, sob relatoria do Ministro Marco Buzzi, o Superior Tribunal de Justiça (“STJ”) reafirmou a plena validade da cláusula contratual que prevê a retenção de 50% dos valores pagos pelo comprador desistente, quando o contrato de promessa de compra e venda está submetido ao regime de patrimônio de afetação. 

No caso, o Tribunal de origem havia limitado a retenção a 25% (vinte e cinco por cento), sob o argumento de evitar onerosidade excessiva ao consumidor e suposto enriquecimento sem causa da incorporadora. Contudo, ao analisar o recurso, o Ministro Marco Buzzi ressaltou que a retenção de até 50% está fundamentada na regra do artigo 67-A, § 5º, da Lei 13.786/2018, além de ter sido claramente pactuada entre as partes. 

O STJ também observou que o Tribunal de Justiça do Distrito Federal não apontou de forma objetiva qual seria o abuso supostamente existente na cláusula, tampouco apresentou fundamentos concretos que demonstrassem a irrazoabilidade da retenção prevista no contrato, limitando-se a reduzir o percentual de maneira genérica. 

O STJ frisou, entretanto, que a retenção de 50% dos valores pagos é aplicável tão somente às hipóteses de incorporações imobiliárias em regime de patrimônio de afetação, instituído pela Lei n. 10.931/2004. O patrimônio de afetação permite que haja a separação entre os bens da Construtora e os bens e demais ativos específicos do empreendimento, de modo que o patrimônio sirva como garantia da sua conclusão e não possa ser utilizado para outros fins. 

A lógica da regra reflete a necessidade de se proteger o conjunto de adquirentes que compraram unidades imobiliárias e, por terem cumprido as suas obrigações contratuais, têm o direito de ver o empreendimento finalizado e entregue.  

A decisão representa relevante reafirmação da jurisprudência em torno dos distratos, especialmente em um cenário de crescente judicialização envolvendo contratos de incorporação imobiliária. 

Nesse contexto, o entendimento do STJ fortalece a segurança jurídica dos contratos, inibe reduções judiciais sem demonstração efetiva de abuso, contribuindo para a preservação do equilíbrio econômico do patrimônio afetado e assegurando a continuidade das obras e a proteção dos demais adquirentes. 

A Equipe Cível do PLC Advogados coloca-se à disposição para quaisquer esclarecimentos que se fizerem necessários.