TERCEIRA TURMA DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA FIRMA ENTENDIMENTO NA FIXAÇÃO DE PRAZO MÁXIMO DE 5 (CINCO) ANOS PARA RENOVAÇÃO DE CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL

Escrito por Sâmella Santos Andrade

Em decisão unânime, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), deu provimento ao Recurso Especial n°. 1.971.600/RJ | STJ, firmando o entendimento de que a renovação de contrato de locação deverá ser firmada pelo prazo máximo de 05 (cinco) anos, independentemente do prazo de vigência inicial.

A decisão do Recurso Especial se deu em virtude de Ação Renovatória proposta pela LOJAS AMERICANAS S/A em face de sua locadora RELUP 3 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA., visando a renovatória do prazo do contrato de locação por mais um período de 10 (dez) anos, prazo este estabelecido inicialmente, amparado na previsão estabelecida no art. 51 da Lei 8.245 de 18 de outubro de 1991 (Lei de Locações). Em momento anterior, o pedido havia sido acolhido em 1° grau e mantido em recurso de Apelação interposto pela Locadora.

A redação do art. 51 da Lei de Locações dispõe que “nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente: I – o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado; II – o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos; III – o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos”.

Referido dispositivo suscitou ao longo do tempo diferentes interpretações doutrinárias e jurisprudenciais em relação a expressão utilizada em sua redação, qual seja, “por igual prazo”. Havia no dispositivo a incerteza de identificar se a previsão “por igual prazo” se referia ao prazo legal de 05 (cinco) anos exigidos para conferir ao locatário direito à renovação (i), se referia a soma dos prazos de todos os contratos celebrados pelas partes (ii) ou, ainda, se fazia referência ao prazo do último contrato firmado entre as partes.

O tema foi objeto de unificação de jurisprudências, editada sob o antigo Decreto 24.150/1934 (Lei de Luvas), a qual editou a Súmula 178/STF, que apresentava a seguinte redação: “Não excederá de cinco anos a renovação judicial de contrato de locação, fundada no Decreto 24.150, de 20-4-1934”, ainda que o prazo previsto no contrato a renovar fosse superior.

A Ministra Relatora Nancy Andrighi fundamentou em seu voto, que “permitir a renovação por prazos maiores, de 10, 15, 20 anos, poderia acabar contrariando a própria finalidade do instituto, dadas as sensíveis mudanças de conjuntura econômica, passíveis de ocorrer em tão longo período, além de outros fatores que possam ter influência na decisão das partes em renovar, ou não, o contrato”.

Desta forma, no intuito de garantir os interesses tanto do locador, como do locatário, o entendimento firmou-se no sentido de que independentemente da disposição contratual inicialmente firmada, as renovações ser darão com prazo máximo de 05 (cinco) anos, podendo este prazo ser posteriormente renovado por igual período, havendo interesse das partes.

A Equipe de Contratos do PLC Advogados coloca-se à disposição para quaisquer esclarecimentos e providências que se fizerem necessárias.