“TRIBUNAIS SUPERIORES – A DIVERGÊNCIA DE ENTENDIMENTO SOBRE A PENHORABILIDADE (OU NÃO) DO BEM DE FAMÍLIA DADO EM GARANTIA EM CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL.”

Escrito por Marcio Calderaro

O bem de família pode ser conceituado como o imóvel utilizado como residência da entidade familiar, decorrente de casamento, união estável, entidade monoparental ou entidade de outra origem. Assim, duas são as formas de bem de família: bem de família convencional (artigos 1711 a 1722 do Código Civil); e bem de família legal (Lei 8.009/1990).

O tema proposto será analisado sobre o prisma de incidência do bem de família legal (Lei 8.009/1990), dado em garantia em contrato de locação comercial.

O Superior Tribunal de Justiça tem adotado a tese do patrimônio mínimo, ao reconhecer que o imóvel em que reside pessoa solteira está protegida pela impenhorabilidade prevista na Lei 8.009/1990. Mesmo o devedor solteiro possui o resguardo da família, pois está atrelado ao direito à moradia. Assim, a impenhorabilidade do bem de família não visa proteger a família em si, mas objetiva proteger a pessoa humana.

Os direitos impenhoráveis estão atrelados às características da personalidade, de tal forma que não podem, como regra, sofrer constrição judicial diante de uma dívida. A jurisprudência e legislação estão reconhecendo alternativas sobre o acervo patrimonial do devedor, sem invalidar o legítimo interesse dos credores.

De toda sorte, a Lei 8.009/1990 traça as regras específicas quanto à proteção do bem de família legal, prevendo o seu artigo 1º que “O imóvel residencial próprio do casal, ou de entidade familiar, é impenhorável e não responderá por qualquer dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza, contraída pelos cônjuges ou pelos pais ou filhos que sejam seus proprietários e nele residam, salvo nas hipóteses previstas na lei”.

A ressalva em destaque prevê exceções à impenhorabilidade e que estão mencionadas nos incisos do artigo 3º da Lei 8.009/1990. Sobre o tema em comento, a análise deverá ser feita exclusivamente sobre a última exceção legal, qual seja, artigo 3º, inciso VII, da Lei 8.009/1990, por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação.

Nesse particular, a doutrina e a jurisprudência divergem no que tange a sua suposta inconstitucionalidade, por violar a isonomia, isso porque o devedor principal (locatário) não pode ter o seu bem de família penhorado, enquanto o fiador pode suportar a constrição.

O plenário do Supremo Tribunal Federal, em 08 de fevereiro de 2006, julgou ser constitucional a previsão do artigo 3º, inciso VII, da Lei 8.009/1990, entendendo que o bem de família legal é claro ao prever a possibilidade de penhora do imóvel de residência de fiador de locação de imóvel urbano, bem como que a pessoa tem plena liberdade de querer ou não assumir a condição de fiadora (STF, RE 407.688/SP, Rel. Min. Cezar Peluso, j. 08.02.2006). Importante ressaltar que o Supremo Tribunal Federal não fez qualquer tipo de restrição quanto ao tipo de contrato de locação (comercial e residencial).

Sobre a ausência de restrição quanto ao tipo de contrato de locação, a discussão é salutar, na medida em que, diante de locação comercial, o tema repercute no direito constitucional à moradia (artigo 6º da Constituição Federal), que prepondera sobre o direito da livre iniciativa. A contrário senso, a penhorabilidade do bem de família somente ocorreria quando o bem for dado em garantia em locação residencial. De outra banda, o tema também repercute no direito do locador, em caso de inadimplemento, se valer do bem dado em garantia, mas que, diante da execução do contrato, depara-se com a impenhorabilidade.

A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça fixou a tese de que “é legítima a penhora de apontado bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, ante o que dispõe o artigo 3º, inciso VII, da Lei n. 8.009/1990”, referente ao Recurso Especial nº 1.263.368/MS.

Ocorre que, em 12 de junho de 2018, a Primeira Turma do Supremo Tribunal Federal, no julgamento do RE nº 605.709/SP, entendeu que a “restrição do direito à moradia do fiador em contrato de locação comercial tampouco se justifica à luz do princípio da isonomia. Eventual bem de família de propriedade do locatário não se sujeitará à constrição e alienação forçada, para o fim de satisfazer valores devidos ao locador”.

Diante das divergências apresentadas, a situação atual é de dúvida e exige pacificação do entendimento, para que haja estabilidade das relações jurídicas locatícias, razão pela, até que ocorra a uniformização do entendimento sobre o tema, é essencial que o locador, ao analisar o patrimônio dos fiadores, verifique se há o risco do imóvel de propriedade do fiador pode vir a ser caracterizado como bem de família.

A Equipe de Contratos do PLC Advogados coloca-se à disposição para quaisquer esclarecimentos e providências que se fizerem necessários.